老张头蹲在自家院墙根底下，吧嗒吧嗒抽着旱烟。
手里攥着一份刚复印回来的“确权登记申请表”，眉头皱得能夹死苍蝇。隔壁老李头凑过来：“咋了？你家这大院子，少说也有三十年了，还能不给证？”
老张头把烟袋锅子往鞋底一磕：“人家说了，得看年份。我这房子是1983年翻盖的，跟1982年就差一年，待遇不一样！”
老李头乐了：“差一年能差多少？”
老张头叹口气：“差一年，我这院子可能就得少算一多半面积！”
这不是段子。
这是2026年春天，正在中国广袤农村真实上演的一幕。
2025年12月12日，自然资源部、农业农村部联合下发了一份重磅文件——《关于分类化解历史遗留问题 扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》。紧接着，广东、浙江、福建等地纷纷出台实施细则。一场涉及数亿农民切身利益的“房地一体确权登记”，正在全国铺开。
这场确权，说到底就一句话：你家的房子，哪一年建的，直接决定能确多少权、能拿多大的“红本本”。
别懵。今天这篇文章，咱就把这“时间密码”掰开揉碎了讲清楚。三个关键年份，三把尺子，量出的结果天差地别。
一、1982年之前：只要你没动过，全是你的
先来说第一个时间节点：1982年2月13日。
这一天，《村镇建房用地管理条例》正式实施。在这之前，农村建房基本上处于“自己看着办”的状态——地是集体的，房子是自己盖的，没有审批这一说。
那这些“老房子”怎么处理？
政策给了一个极其宽容的态度：尊重历史，按实际确权。
国家文件写得明明白白：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，其范围在条例实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记 。
广东的细则更细致：这类房子，无论是否超过之后当地规定的面积标准，都按宅基地实际面积和房屋实际建筑面积办理登记 。浙江桐庐的规定也类似：1982年2月13日前建成的房子，至今未扩建或翻建的，按现有实际使用面积确权 。
什么意思？
举个例子：你家的老宅子是1980年建的，占地200平米。按照现在的地方标准，宅基地可能只能批120平米。但因为你建得早，这200平米全算！只要你在1982年之后没往外扩过一寸地，这200平米就是你的合法面积，全上“红本本”。
这是一份给“老房子”的特殊礼遇。政策制定者的逻辑很清晰：那个年代，没有审批制度，农民建房靠的是村规民约、靠的是乡里乡亲的认可。不能用后来的尺子，去量以前的地。这叫历史唯物主义。
所以，家里有这种“爷爷辈”老房子的，偷着乐吧。但有一条红线：别想着趁机翻建扩建。一旦动了，就得按新规矩来，那200平米的“历史红利”可能就没了。
二、1982-1987：超了也能认，但要“留个尾巴”
第二个时间节点：1987年1月1日。
这一天，第一部《土地管理法》正式实施。中国的土地管理，从“条例”时代进入了“法律”时代。
从1982年到1987年这五年，是一个过渡期。这个时期建房的农民，有的办了手续，有的没办，有的超了面积。
政策怎么处理？
依然是“区分对待”。
国家的顶层设计是：1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，对宅基地审核批准面积予以确权登记；超占部分已按国家和地方有关规定处理的，按处理结果予以确权登记；未进行处理的，超占面积在不动产登记簿和证书附记栏中注明 。
翻译成大白话：超了的面积，可以给你认，但不能“白认”。要在你的“红本本”上记一笔：这房子超了XX平米。
广东的做法是：宅基地面积未超标准、房屋面积超标的，按宅基地实际面积和标准房屋面积登记，超出的房屋面积在附记栏注明 。宅基地和房屋都超标的，按标准面积登记，超出的部分全在附记栏里挂着 。
福建平潭也明确：1987年1月1日至2010年2月10日前建房，有批建手续的，补办手续后确权 。
这个“附记栏”是什么概念？
它就像一个“待处理”的标签。告诉你：这部分面积暂时认了，但以后如果拆迁、翻建，要按当时的规定处理——可能补缴费用，可能按违建处理。
这是一种有条件的确权。既承认了历史形成的事实，又守住了面积管控的底线，还给未来留了处置空间。
老张头担心的，就是这个“附记栏”。他1983年翻盖的房子，比1982年的老宅多了个院子。按照政策，他那多出来的部分，大概率要进“附记栏”。虽然也能拿证，但总觉得心里不踏实——“这证，是不是打折了？”
三、1987-2008：批了多少算多少，超了就得挂账
第三个时间节点跨度最长：1987年到2008年。
这二十多年，是农村建房最活跃的时期，也是问题最复杂的时期。出去打工挣了钱，回来第一件事就是盖房。有的批了手续，有的没批；有的按批的面积建，有的偷偷多盖几间。
政策给出的方案是：1987年《土地管理法》实施后，对宅基地审核批准面积予以确权登记，超占面积在不动产登记簿和证书附记栏中注明 。
也就是说，你有审批手续的，按审批面积给证。超出的部分，还是那句话：进附记栏挂着。
那没有审批手续的呢？
这就要看另一个时间节点了：2008年1月1日。
这一天，《城乡规划法》开始实施。在这之前建成的房子，只要位于城市规划区外，可以不用提交符合规划的材料 。在这之后建成的，就得走公告程序——村里公示15天，没异议的，审核后也能办 。
浙江的细则更细：2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，未翻建改建扩建的，房屋所有权按实际面积认定 ！
你没看错，是“按实际面积认定”。
这意味着，2008年之前建成的无手续房，只要没动过，实测多少算多少！当然，前提是符合“一户一宅”，前提是宅基地来源没问题。
这是一个相当大的政策善意。把2008年作为分水岭，是因为《城乡规划法》实施后，农村建房开始有了明确的规划管控要求。之前的，管不了那么细，就算了；之后的，就得按规矩来。
四、2008年以后：越来越严，别想钻空子
2008年之后，政策越来越严。
国家文件明确：位于城市规划区内的房子，1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成的，无需规划材料；1993年至2023年（《关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》印发前）建成的，按地方标准登记，超面积在附记栏注明；2023年之后建的，必须补办规划手续 。
2023年之后的房子，想要确权，手续必须齐全。缺一样，都办不了。
福建平潭的规定更严：2010年2月10日后未经批准使用宅基地、建设房屋的，暂不予登记 。整幢房屋总层数达6层及以上的，也不予登记 。
台州椒江的规定也很细致：宅基地面积1-3人户不超过50平米，4-7人户不超过100平米，8人以上不超过125平米 。超了，就别想了。
为什么越来越严？
因为存量的问题要解决，新增的问题要堵住。如果今天建、明天就能确权，那谁还去办手续？农村规划还怎么管？耕地红线还怎么守？
政策的逻辑很清楚：历史问题，用历史的办法解决；新增问题，用现在的规矩卡死。
五、比年份更重要的，是这四件事
除了看年份，还有几件事，比年份更关键。
第一，是不是“一户一宅”。
这是底线。国家反复强调：宅基地确权必须坚持“一户一宅” 。什么叫“一户”？各地定义略有不同，但核心逻辑一致：以公安机关户籍登记为基础，结合村集体经济组织认定 。
汕头规定：夫妻与未成年子女同住的为一户；父母与子女共处一宅的，父母或成年子女可分户 。台州规定更细：已登记结婚的子女可立户，年满35周岁未婚子女可单独立户 。
如果你家有两处宅基地，面积加起来没超标准，可以按一处确权 。如果超了，就得选——要么选一处或多处合并确权（总面积不超标准），要么把多出来的退了 。
第二，是不是乱占耕地、触碰红线。
这是高压线。国家文件说得毫不含糊：严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化 。乱占耕地建房的、违反生态保护红线的，一律不得登记 。
广东的政策特别强调：2020年7月3日后新增的乱占耕地建房，不纳入历史遗留问题处理范围 。
什么意思？2020年7月3日之后，你还敢在耕地上建房，那对不起，不仅不给证，还得拆。
第三，是不是城镇户口来“捡漏”。
这也是红线。国家多次重申：城镇居民尤其是回乡退休干部，不得在农村购买宅基地和农房 。小产权房，一律不得登记 。
有些城里人想趁确权“捡漏”，去农村买个院子。省省吧。不仅办不了证，还可能血本无归。
第四，村里认不认你。
确权不是自己说了算。广东提出“三级审核确认”机制 ——组级集体经济组织、村级集体经济组织、乡镇政府三级审核。山东五莲创新“双三人小组”模式：村支书、村会计、村两委组成初审小组，利用“人熟地熟情况熟”的优势，先过第一道关 。
说白了，你家的房子合不合规，村里人最清楚。村里的意见，是确权的重要依据。
六、写在最后：一本“红本本”，几代人的心事
老张头听完解释，沉默了半晌，最后问了一句：“那我这1983年的房子，到底能拿多大证？”
答案是：你1980年建的那部分老房子（1982年之前），全算；1983年翻盖扩大的部分，按审批面积算，超了的进附记栏。如果没审批手续，就得看2008年这个节点——没动过，还能按实测算；动过，就得走公告程序。
他掐灭烟头：“懂了。能拿证就行，附记栏就附记栏吧。总比没有强。”
是啊。一本“红本本”，对城里人来说，可能只是房产的凭证；对农村人来说，是一辈子甚至几辈子的心血。那几间瓦房、那个院子，装的是童年的记忆，是父母的背影，是逢年过节团圆的热乎气。
确权，就是在给这些记忆和情感，上一道法律的“户口”。
2025年底到2026年初，国家和各地密集出台的这些政策 ，释放了一个明确的信号：农村不动产的“历史欠账”，要清了。
1982、1987、2008、2020、2023……这些年份，不是冷冰冰的数字，而是政策划下的一条条线。线这边，是历史的宽容；线那边，是规矩的底线。
最后提醒一句：
别拖。政策窗口期不会永远敞开。该确权的，赶紧确；该补材料的，赶紧补；该问村里的，赶紧问。
别等到哪天拆迁了、补偿了，才发现自己的房子还“没名没分”。那时候，哭都找不着调。
那一本薄薄的“红本本”，揣在兜里，才踏实。
毕竟，那是你的家。
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